Was bedeutet Value Add Plus?

Hinter der Bezeichnung verbirgt sich das Hauptmerkmal dieser Risikoklasse: Wertsteigerung. Die Immobilien dieser Risikoklasse befinden sich meist in B-Lagen und müssen meist umfangreichen Renovierungsarbeiten unterzogen werden bzw. einer Neuausrichtung.

Was bedeutet Value Add Plus?

Mit „Value Add“ ist grundsätzlich eine bestimmte Risikokategorie für ein Immobilieninvestment gemeint. Während auf der Ebene eines Immobilienfonds zumeist das Fremdkapital-Exposure die entscheidende Determinante für die Risikokategorie darstellt (Fondsebene), liegt der Fokus im Rahmen einer engeren „Value Add“-Definition primär auf der Beschaffenheit der Immobilie (Objektebene).

Während eine „Core“-Immobilie langfristig an einen oder mehrere Mieter vermietet ist und somit einen kontinuierlichen Einkommensstrom aufweist, finden sich für eine „Value Add“-Immobilie Sanierungspotenziale, Leerstände und Mietverträge mit einer kurzen durchschnittlichen Restlaufzeit (WAULT = Weighted Average Unexpired Lease Term) vor. „Value Add“-Erträge resultieren vor diesem Hintergrund eher zu einem geringen Anteil aus den laufenden Erträgen und zu einem deutlich höheren Anteil aus der Behebung der objektspezifischen Mängel. Die Objektkomponente ermöglicht die anteilige Generierung marktneutraler Erträge.

Value Add-Investments – was zeichnet sie aus?

Core- und Core+-Immobilien eignen sich vor allem für Investoren, die kontinuierliche und gut kalkulierbare Erträge erwarten – in Form von Mieteinnahmen. Wertsteigerungen werden zwar auch angestrebt, stehen aber nicht so sehr im Fokus. Typische Investoren in solche Objekte sind institutionelle Anleger wie Versicherungen, Pensionskassen usw.. Der Anlagehorizont ist langfristig, die Immobilien sollen “auf lange Sicht” gehalten werden. Man sagt auch: es wird eine “Buy and Hold”-Strategie verfolgt.

Bei Value Add-Immobilien steht dagegen die nachhaltige Wertsteigerung im Mittelpunkt. Dies kann durch Renovierung, Sanierung, Modernisierung, im Extremfall auch durch Abriss und Neubau erfolgen. Auf jeden Fall müssen zunächst bestehende “Objekt-Defizite” als Voraussetzung für “Mehrwert” beseitigt werden. Zwischen der reinen Sanierung und der Radikal-Maßnahme Abriss und Neubau steht die Revitalisierung. Dabei wird die vorhandene Bausubstanz zwar erhalten, aber so umgestaltet, dass eine neue “wertsteigernde” Nutzung erfolgen kann. Revitalisierungen kommen klassisch bei denkmalgeschützten Bauwerken zum Einsatz, sind aber nicht darauf beschränkt. Ein anderes typisches Beispiel ist die Umwidmung einer ehemaligen Fabrikhalle zu Wohnflächen, modernen Arbeitsplätzen oder als Event-Location. Auch ehemalige Kasernen werden gerne “wiederbelebt”. Revitalisierung setzt auf ein Projektmanagement wie bei der Projektentwicklung und sollte stets auf Basis fundierter Standortanalysen stattfinden.

Auch wenn Value Add-Investoren danach streben, erworbene Objekte ertragreicher zu vermieten und Leerstände zu beseitigen, sind sie weniger an den laufenden Erträgen aus ihrem Investment interessiert. Ihr Ziel ist die Wertsteigerung durch höheren Vermietungserfolg. Dann soll das Objekt gewinnbringend veräußert werden. Die Investment-Perspektive ist mittelfristig und überschreitet üblicherweise nicht acht bis zehn Jahre. Das ist auch der entscheidende Unterschied zu Opportunity-Immobilien. Bei diesen soll eine günstige Gelegenheit genutzt werden, um mit vergleichsweise wenig Aufwand einen schnellen Gewinn durch Weiterverkauf zu erreichen. Der Ansatz ist spekulativ. Nach ihrer “Umwandlung” kann eine Value Add-Immobilie durchaus zu einer Core- oder Core+-Immobilie werden. Die Grenzen zwischen den einzelnen Risikoklassen sind fließend.

Die Risikoklasse Value Add:

  • Immobilien in mittleren bis guten Lagen

  • Immobilien mit größerem Instandsetzungs- oder Umwidmungsbedarf

  • Immobilien mit einem mittleren bis hohen Risiko

Die Investitionsmärkte.

Der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien ist in Q1 und Q2 2023 von Zurückhaltung der Investoren beim Kauf und Verkauf geprägt. Das gesamte Transaktionsvolumen betrug im ersten Halbjahr etwa 14,9 Mrd. €. Das Volumen verteilt sich zu fast gleichen Teilen auf die beiden Quartale des ersten Halbjahres 2023. Damit hat seit Jahresbeginn 2023 eine leichte Stabilisierung des Investmentmarktgeschehens auf niedrigem Niveau stattgefunden. In Erwartung an ein stabiles Zinsniveau wird für das Jahr 2024 ein leicht ansteigendes Transaktionsvolumen erwartet.

Aktuell ist zu beobachten, dass der Fokus der Investoren größtenteils auf Value Add-Immobilien liegt. Für Investoren, die über entsprechende Expertise und Liquidität verfügen, besteht im derzeitigen Marktumfeld die Möglichkeit etwaige Immobilien mit Wertsteigerungspotentialen zu niedrigeren Kaufpreisen im Vergleich zu den Vorjahren zu erwerben. Hierin liegt der wesentliche Unterschied im Vergleich zur Finanzkrise in den Jahren 2008/2009, in der überwiegend sogenannte Core-Produkte mit langfristigen Mietverträgen nachgefragt wurden.

Transaktionsvolumen in Deutschland

Entwicklung der Anzahl an Pflegebedürftigen 1999 bis 2060 (Prognose)

Büroimmobilien

Im Jahr 2022 belief sich die Zahl auf ca. 15,2 Mio. Bürobeschäftigte. Obwohl sich Deutschland aktuell in einer technischen Rezession befindet, gehen Experten davon aus, dass die die Zahl der Bürobeschäftigten weiter ansteigt. So wird für die Zukunft von einer sehr starken Einwanderung von mehr als 300.000 Menschen pro Jahr ausgegangen, was vorerst den demografisch bedingten Rückgang der Erwerbsbevölkerung verzögert.

Handelsimmobilien

Der stationäre Einzelhandel verzeichnete im Jahr 2022 eine Umsatzsteigerung von 9,3 % auf 547 Mrd. €, nach 502 Mrd. Euro in 2021. Der Onlinehandel verbuchte mit einem Jahresumsatz von 85 Mrd. € erstmalig ein Minus von 2,3 %. Nachdem im Jahr 2020 die Expansionstätigkeit der Handelsunternehmen stark eingebrochen war, zeigte sich in den vergangenen zwei Jahren wieder ein verstärktes Vertrauen in die Märkte, mit der Folge zunehmender Filialeröffnungen.
Viele Unternehmen nutzen die Chancen, die sich auf dem Immobilienmarkt für neue Anmietungen ergeben. Entsprechend steigt kontinuierlich wieder das Interesse der Investoren an Handelsimmobilien.

Logistik-Immobilien und Light Industrial

Sowohl die Logistikwirtschaft als auch die damit verbundenen Flächenmärkte befinden sich in einem vielschichtigen Umbruch. Der Ukraine-Krieg hat die wirtschaftliche Lage in Deutschland und Europa verändert. Die globalen Lieferketten waren bereits durch die Corona-Pandemie gestört. Sie wurden durch den geopolitischen Konflikt zusätzlich erschüttert. Sicherheit und Unabhängigkeit von den Handelspartnern haben wieder einen hohen Stellenwert. Vormals abgewanderte Produktionsaktivitäten werden wieder näher an die europäischen Heimatmärkte herangeholt, um die Störungsanfälligkeit der Lieferketten zu reduzieren. Die Logistikketten verschieben sich und der Bedarf an Logistikflächen nimmt weiter zu.

Quellen

1 Statistisches Bundesamt (Destatis): Presse. 5 Millionen Pflegebedürftige zum Jahresende 2021. (letzter Zugriff: 01.05.2023)
2 PKV: Pflege. Zahl der Pflegebedurftigen steigt noch starker als bisher prognostiziert. (letzter Zugriff: 01.05.2023)
3 Statistisches Bundesamt; Berechnungen: Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung. Annahme für 2040/2060; konstante Pflegequote von 2021; Bevölkerungsentwicklung entsprechend Variante 2 der 15. Koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung. Demografie Portal: Anzahl der Pflegebedürftigen.  (letzter Zugriff: 01.05.2023)
4 Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung: Bevölkerungsentwicklung. Anteile der Altersgruppen unter 20 Jahren, ab 65 Jahre und ab 80 Jahre (1871–2060).  (letzter Zugriff: 01.05.2023)
5 Statista: Anzahl von Pflegeheimen und ambulanten Pflegediensten in Deutschland in den Jahren 1999 bis 2021. (letzter Zugriff 01.05.2023)
6 Statista: Auslastung der verfügbaren Pflegeplätze in deutschen Pflegeheimen nach Art der Pflege in den Jahren 2013 bis 2021. (letzter Zugriff: 01.05.2023)
7 Bundesamt für Bevölkerungsforschung; Statistisches Bundesamt (2018): Zahl der Privathaushalte und durchschnittliche Haushaltsgröße in Deutschland, 1991 bis 2035. (letzter Zugriff 01.05.2023)
8 CBRE GmbH; immoTISS care GmbH; KATHARINENHOF Seniorenwohn- und Pflegeanlage Betriebs-GmbH (2017): Pflegeimmobilien Report 2016/2017. Deutschlands Pflegeheime im weltweiten Fokus, Seite 7+13. (letzter Zugriff 01.05.2023)
9 Borchert, Yannic (2022): Pflegemarkt.com. Anzahl und Statistik Betreutes Wohnen und Service Living. (letzter Zugriff: 01.05.2023)
10 Borchert, Yannic (2022): Pflegemarkt.com. Marktanalyse Tagespflege. (letzter Zugriff: 01.05.2023)
11 pm pflegemarkt.com GmbH, im Auftrag des ZIA, Autor Sebastian Meißner: Studie zur Entwicklung der Pflegeangebote in Nordrhein-Westfalen von 2007 bis 2020, Seite 6. (letzter Zugriff: 01.05.2023)
12 Borchert, Yannic (2020): Pflegemarkt.com. Versorgungsquote Tagespflege in den größten Deutschen Städten. (letzter Zugriff: 01.05.2023)
13 Kassenärztliche Bundesvereinigung (KBV): Zahl der Medizinischen Versorgungszentren auf 3.500 gestiegen. (letzter Zugriff: 01.05.2023)
14 Kassenärztliche Bundesvereinigung (KBV): Gesundheitsdaten. (letzter Zugriff: 01.05.2023)
15 CBRE Research: Senioren- und Gesundheitsimmobilien Report 2021, Seite 5.
16 wuestpartner (2020), Kita: Investment mit gesellschaftlichem Beitrag. (letzter Zugriff 01.05.2023)
17 KfW-Research, KfW-Kommunalpanel 2021, inhaltliche Bearbeitung Deutsches Institut für Urbanistik: KfW-Kommunalpanel 2021, inhaltliche Bearbeitung Deutsches Institut für Urbanistik. (letzter Zugriff 01.05.2023)

Über den Fonds.

Unsere Investment- und ESG-Strategie.

Asset Allokation

Für die Gewährleistung einer ausgewogenen Risiko-Diversifikation stehen Gewerbeimmobilien mit unterschiedlichen Nutzungsarten im Fokus. Vorzugsweise Handels-, Logistik- und/oder Büroimmobilien.

Asset Management-Kompetenz

»One-Stop-Shop«-Ansatz: Asset-, Property- und Construction-Management, Service- und Dienstleistungen werden durch Verifort Capital erbracht. Langjährige Management-Kompetenz mit überprüfbarem Track- Record. 630 Mio. € Assets under Management, 50 Objekt im Bestand, 12 geschlossene Immobilienfonds und aktuell rund 13.000 Anleger.

»manage to green«-Ansatz

Die Anwendung einschlägiger Benchmark-Kataloge (ESG, CRREM, DIBT, ECORE, SDG-Ziele gem. Agenda 2030 der Vereinten Nationen, PAI, etc.) sind Kernstück der ESG-Strategie.

Die Highlights.

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Anfangsauszahlung

* Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Es können sich bei den Auszahlungen deutliche Abweichungen ergeben.

Die Fondskennzahlen im Überblick.

Fondsgesellschaft VC Value Add Plus GmbH & Co. geschlossene Investment KG
Art des Investmentvermögens Geschlossener inländischer Publikums-AIF
Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) HANSAINVEST Hanseatische Investment-GmbH,
Kapstadtring 8, 22297 Hamburg
Treuhandkommanditistin Verifort Capital I Trustee GmbH,
Konrad-Adenauer-Straße 15, 72072 Tübingen
Verwahrstelle Rödl AIF Verwahrstelle GmbH, Steuerberatungsgesellschaft,
Kehrwieder 9, 20457 Hamburg
ESG (Nachhaltigkeitsmerkmale) Artikel-8-Fonds nach Offenlegungsverordnung ((EU) Nr. 2019/2088)
Fondsimmobilien Mind. 75 % des Kapitals in Pflege und Sozialimmobilien (»Health&Care«) – umfasst auch Kitas, Schulen, Ärztehäuser und Gesundheitszentren.
Fondswährung Euro
Fondsvolumen 71.122.000 € inkl. Ausgabeaufschlag (Prognose*)
Kommanditkapital 31.301.000 € exkl. Ausgabeaufschlag (Prognose*)
Fremdkapital 38.256.000 € (Prognose*)
Mindestbeteiligung 5.000 €, höhere Beträge müssen durch 1.000 teilbar sein
Ausgabeaufschlag/Vertriebsprovision bis zu 3 %/Innenprovision bis zu 3 % jeweils auf das Emissionskapital
Fondslaufzeit Fondslaufzeit auf den 31. Dezember 2029 befristet, um bis zu zwei Jahre verlängerbare Laufzeit
Ausschüttung (vor Steuern) Durchschnittlicher Überschuss von 6 % p. a. ab Fondsschließung prognostiziert (zzgl. bevorrechtigte
Anfangsauszahlung von 5% p.a. bis Fondsschließung). Erste Auszahlungen sollen am Ende des ersten Investitionszyklus erfolgen (nach 24–36 Monaten)
Gesamtmittelrückfluss (vor Steuern) Basisszenario: 143,1 % des Kommanditkapitals (Prognose*)
Steuerliche Einkunftsart Einkünfte aus Gewerbebetrieb
Ausgabeaufschlag Bis zu 3 % auf das gezeichnete Kommanditkapital
Kündigung der Gesellschafter Eine ordentliche Kündigung des Anlegers in Bezug auf seine Beteiligung ausgeschlossen
Asset- und Fondsmanagement Leistungsorientierte Vergütung des Managements. Keine marktüblichen, expliziten Vergütungen für die Finanzierungsvermittlung oder Immobilientransaktionen. Eine An- und Verkaufsgebühr fällt ausschließlich dann an, sofern die Kosten eines externen Maklers unter 2 % liegen Maklergebühr unter 2 % liegen. In diesem Fall erhält Verifort 50 % der Ersparnis
Fondskonzeption 1 % auf des Emissionskapital
Asset-Management, Komplementärvergütung, Treuhand rund 1,00 % p. a. bezogen auf NAV
Neuvermietungen/Mietverlängerungen 1,0-4,5 der Nettomiete, abhängig von der Laufzeit (abzgl. ggf. externer Kosten) zzgl. etwaiger Umsatzsteuer
Projektmanagementgebühr bei Instandset-zungen und Capex-Maßnahme: 2,00 % der Kosten je Maßnahme
Erfolgsvergütung/Hurdle Rate 50 % der Beträge über einem durchschnittlichen Überschuss der Anleger-Rendite vor Steuern ab Fondsschließung von 6 % p.a. zzgl. etwaiger Umsatzsteuer

* Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Es können sich Abweichungen ergeben. Weitere Szenarien sind im Abschnitt 12.3 des Verkaufsprospekts dargestellt. Eine ausführliche Darstellung der wesentlichen Merkmale finden Sie in Abschnitt »2.1 Wesentliche Merkmale des Fonds« und der wesentlichen Risiken finden Sie in Kapitel »14. Risiken« des Verkaufsprospekts.

Die Fondseigenschaften.

Die wesentliche Merkmale des Fonds:

  • Sachwertinvestitionen in Immobilien in Form von Gewerbeimmobilien wie beispielsweise gemischt genutzte Immobilien, Büro-, Handels- und Logistikimmobilien

  • Risikogemischte Kapitalanlage, z. B. hinsichtlich der Anzahl der Immobilien, Standorte und Mieter

  • Erwerb von in Deutschland belegenen Immobilien, vorzugsweise in Städten der Kategorie B und C

  • Vornahme von ökologisch nachhaltigen Investitionen in die Immobilien angestrebt

  • Nutzung von Wertsteigerungspotentialen der Immobilien

  • Beabsichtigte Reinvestition der eingesetzten Mittel nach der ersten Investitionsphase

  • Auszahlungen an die Anleger erfolgen aus Erträgen bei Veräußerung der Immobilien bzw. nach der letzten Investitionsphase aus den zur Verfügung stehenden liquiden Mitteln. Entsprechend sind keine regelmäßigen (jährlichen) Auszahlungen in bestimmter Höhe geplant.

  • Prognostizierter Gesamtmittelrückfluss inklusive Eigenkapitalrückzahlung 133,6 % (vor Steuern) bemessen auf das gesamte Kommanditkapital (ohne Ausgabeaufschlag).

  • Einkunftsart: Einkünfte aus Gewerbebetrieb, keine Veräußerungsgewinnsteuerfreiheit nach 10 Jahren

  • Vergleichsweise kurze Laufzeit: Fondslaufzeit auf den 31. Dezember 2029 befristet, um bis zu zwei Jahre verlängerbar **

  • Ab dem ersten Tag des Folgemonats nach Einzahlung der Pflichteinlage nebst Ausgabeaufschlag bis zum Zeitpunkt der Fondsschließung erhalten Anleger einen Anspruch auf eine Auszahlung in Höhe von 5,0 % p. a. bezogen auf ihre gezeichnete und geleistete Pflichteinlage ohne Ausgabeaufschlag (nachfolgend »Anfangsauszahlung«). Die Anfangsauszahlung wird zusammen mit der ersten Ausschüttung bevorrechtigt an die berechtigen Anleger ausgezahlt.

  • Der Fonds ist ein Produkt im Sinne des Art. 8 Verordnung (EU) Nr. 2019/2088 (Offenlegungsverordnung) und bewirbt ökologische und soziale Merkmale. Dabei berücksichtigt der Fonds die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren.

Die wesentlichen Risiken des Fonds:

  • Konditionen beim Immobilienerwerb weichen von Prognosen ungünstig ab (Risiko aus sog. Blind Pool).
  • Mieter kommen ihren Pflichten aus dem jeweiligen Mietvertrag nicht oder nicht vollständig nach.

  • Die Kosten der Revitalisierungs- und Umbaumaßnahmen weichen erheblich von den prognostizierten Kosten ab.

  • Geringere Verkaufserlöse der Immobilien als prognostiziert (Wertentwicklungsrisiko).

  • Eingeschränkte Fungibilität der Anteile.

  • Risiken durch Veränderungen der rechtlichen, steuerlichen und/oder wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.

  • Gesamtmittelrückfluss weicht von dem Prognosewert ungünstig ab.

  • Totalverlustrisiko

(Eine vollständige Darstellung der wesentlichen Risiken findet sich im Kapitel »13. Risiken«)

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